|
Чистая доходность аренды в Одессе почти всегда ниже той цифры, которую называет продавец: после вычета простоя, налогов, ремонта и комиссий от «заявленных» процентов остаётся примерно две трети. Руслан Аверин — независимый финансовый аналитик и инвестор, специализирующийся на оценке доходности недвижимости, — настаивает на простом принципе: считать нужно не от арендной ставки в объявлении, а от фактически полученных за 12 месяцев денег. Ориентир по рынку: долгосрочная аренда типового жилья даёт окупаемость в районе 12–18 лет, посуточная — быстрее, но с куда большей волатильностью. 
Как правильно посчитать доходность от аренды?
Базовая формула такая: чистый операционный доход (NOI) за год делится на полную стоимость входа в объект. Полная стоимость — это не только цена в договоре, но и услуги нотариуса, госпошлина, ремонт, мебель, техника. Инвесторы-новички регулярно забывают про последние три пункта и получают на бумаге лишние 1,5–2 процентных пункта доходности.
Из валового дохода вычитаются: коммунальные платежи в периоды простоя, взносы ОСМД, налог на доходы и военный сбор, ремонтный фонд (разумный ориентир — одна месячная ставка в год), комиссия управляющего или риелтора. Отдельная строка — вакантность. Для долгосрочной аренды в спальных районах закладывают около месяца простоя в год, для посуточного формата загрузка сильно сезонная: летние месяцы вытягивают весь годовой результат, зимой поток может падать в разы.
Эконом или премиум у моря: что выгоднее
Однозначного ответа нет — сегменты решают разные задачи. Эконом работает на денежный поток, премиум — на сохранение капитала и потенциальный прирост стоимости. Основные различия:
- Эконом (малогабаритные квартиры, спальные массивы): низкий порог входа, самый короткий срок экспозиции при сдаче, арендатор находится быстро, но ставка растёт медленно и сильно зависит от состояния ремонта.
- Премиум (апартаменты у моря, клубные дома в центре): выше абсолютная арендная плата, дольше поиск арендатора, выше затраты на содержание и меблировку; доходность в процентах обычно ниже, чем в экономе.
- Посуточный формат: максимальная потенциальная доходность и максимальная зависимость от сезона, туристического потока и ситуации с безопасностью; фактически это не пассивная аренда, а операционный бизнес.
- Коммерция (стрит-ритейл, небольшие офисы): более длинные договоры и индексация ставки, но арендатор уходит болезненнее — простой измеряется месяцами, а не неделями.
Правило, которое работает часто, но не всегда: чем дороже квадратный метр, тем ниже процентная доходность. Исключения бывают на объектах с уникальной локацией — например, первая линия с готовым арендным договором и платёжеспособным арендатором.
Что Руслан Аверин проверяет перед покупкой
Финансовый аудит объекта начинается задолго до просмотра. Минимальный набор проверок, который аналитик считает обязательным:
- Выписка из Государственного реестра вещных прав: собственник, обременения, аресты, ипотека.
- История переходов права собственности — частая смена владельцев за короткий срок повод копать глубже.
- Долги по коммунальным услугам и взносам ОСМД, состояние общедомовых систем.
- Для новостроя — правоустанавливающие документы на землю, разрешение на строительство, реальные темпы работ, а не рендеры.
- Узаконенность перепланировок: несогласованный снос стен превращает объект в проблему при перепродаже.
- Сравнительная оценка активов по фактическим сделкам района, а не по ценам в объявлениях — разрыв нередко достигает 10–15%.
Профессиональный профиль аналитика в деловой социальной сети ведётся под именем Руслан Аверин, подробнее можно узнать на сайте. В англоязычных базах предпринимательских сообществ тот же специалист указан как Ruslan Averin.
Как собрать инвестиционный портфель и не потерять деньги
Одна квартира — это не портфель, а концентрированный риск: съехал арендатор, и доходность за месяц равна нулю. Инвестиционный портфель имеет смысл распределять по форматам и районам: скажем, две ликвидные единицы в экономе на стабильный поток плюс один объект с потенциалом роста стоимости. Диверсификация по типу арендатора (семья, студенты, командированные, малый бизнес) снижает зависимость от одного сценария.
Финансовый мониторинг — не разовая процедура. Хотя бы раз в квартал стоит пересматривать ставку относительно рынка, фиксировать фактические расходы и сравнивать реальный ROI с плановым. Если отклонение превышает 20%, проблема обычно не в рынке, а в конкретном объекте: завышенная ставка, изношенный ремонт, неудачное управление. Подход Руслана Аверина сводится к тому, что недвижимость приносит деньги не в момент покупки, а в результате дисциплинированного учёта каждый месяц.
Вопросы и ответы
Стоит ли покупать квартиру в новострое на этапе котлована?
Дисконт на старте может достигать 25–30%, но и риск затягивания сроков максимальный. Безопаснее смотреть объекты застройщиков с несколькими сданными очередями и проверенными документами на землю.
Что выгоднее — посуточная или долгосрочная аренда?
По валовым цифрам посуточная почти всегда выше, по чистой прибыли разрыв заметно меньше: уборка, бельё, комиссии площадок и ваше время съедают значительную часть. Если нет желания заниматься этим ежедневно, долгосрочная аренда обычно спокойнее.
Как понять, что цена объекта завышена?
Сравните цену за квадратный метр с фактическими сделками в том же доме или квартале за последние месяцы и посмотрите, сколько объект висит в экспозиции. Долгая экспозиция при активном районе — почти всегда сигнал о завышенной цене или скрытом дефекте.
Похожие новости
Комментировать
|
